Werte Mitglieder,
über die Internetseite des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz ist
nunmehr der Entwurf des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie
veröffentlicht worden. Mieter genießen ab dem 01.04.2020 einen besonderen - jedoch
vorübergehenden - Schutz, wenn sie wegen der Corona-Epidemie in Deutschland in
Mietschulden geraten. Dies gilt für Mietschulden zunächst für einen Zeitraum vom
01.04. bis 30.06.2020, sofern sie - so der Gesetzgeber - nachweislich auf den
Auswirkungen der Covid-19-Pandemie beruhen.
Grundsätzlich bleibt die Verpflichtung der Mieter zur fristgerechten Zahlung der Mieter
bestehen, jedoch wird das Recht der Vermieter zur Kündigung von Mietverhältnisnüssen
bei Wohn- als auch bei Gewerberaummietverträgen eingeschränkt. Gleiches gilt auch für
Pachtverhältnisse. In § 2 Abs. 1 Satz 2 des Art. 240 EGBGB (vertragsrechtliche Regelung
aus Anlass der Covid-19-Pandemie) ist niedergelegt, dass der Zusammenhang zwischen
der Covid-19-Pandemie und der Nichtleistung vom Schuldner glaubhaft zu machen sind.
Die Darlegungslast hierfür liegt daher beim Mieter.
Zur Glaubhaftmachung kann der Mieter die Nachweise in Form einer Versicherung an Eides
Statt oder sich sonstiger geeigneter Mittel bedienen. Insoweit dürfte der Nachweis einer
Antragstellung bzw. die Bescheinigung über die Gewährung staatlicher Leistungen, die
Bescheinigung des Arbeitgebers oder anderweitige Nachweise über das Einkommen bzw.
über den Verdienstausfall ausreichend sein. Bei Mietern von Gewerbeimmobilien dürfte die
Glaubhaftmachung regelmäßig dann gelingen, wenn das Gewerbeunternehmen mittels
Rechtsverordnung oder behördlicher Verfügung zum Stillstand gezwungen wurde. Dies trifft
beispielsweise für Gaststätten, Hotels sowie Touristikbetriebe zu.
Der Ausschluss des Kündigungsrechts wegen ausstehender Mieten für die gesetzlich
festgelegten Covid-19-Pandemie-Zeiten gilt bis zum 30.06.2022. Zahlungsrückstände,
welche also in der Zeit vom 01.04.2020 bis zum 30.06.2020 eingetreten und nicht bis zum
30.06.2022 ausgeglichen sind, berechtigen ab diesem Zeitpunkt den Vermieter wieder
zur Kündigung. Mieter und Pächter haben also vom 30.06.2020 an über 2 Jahre Zeit, einen
zur Kündigung berechtigten Miet-oder Pachtrückstand wieder auszugleichen, um eine
außerordentlich fristlose oder ordentliche Kündigung zu vermeiden.
Zudem enthält § 4 des Art. 240 EGBGB eine Verordnungsermächtigung dergestalt, dass die
Bundesregierung ermächtigt wird, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates die
Kündigungsbeschränkungen auf Zahlungsrückstände für den Zeitraum vom 01.07.2020 bis
längstens zum 30.09.2020 zu verlängern, wenn zu erwarten ist, dass das soziale Leben, die
wirtschaftliche Tätigkeit einer Vielzahl von Unternehmen oder die Erwerbstätigkeit einer Vielzahl
von Menschen durch die Covid-19 -Pandemie weiterhin im erheblichen Maße beeinträchtigt bleibt.
Nach dem 30.09.2020 wird hingegen wiederum entsprechend § 4 Abs. 2 für eine weitere
Verlängerung die Zustimmung des Bundesrates notwendig sein.
Unberührt bleiben - so die Kommentierung zur Gesetzesvorlage - die allgemeinen
zivilrechtlichen Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs hinsichtlich der Fälligkeit und des Verzugs,
welche weiterhin auf die Miet- und Pachtforderungen während der Geltung des Gesetzes anwendbar
sind. Dies hat zur Folge, dass Mieter und Pächter ihre Forderung weiterhin fristgerecht leisten müssen
und bei nicht fristgerechter Leistung gegebenenfalls in Verzug geraten. Auch bleiben Kündigung des
Miet- bzw. Pachtverhältnisses aus anderen Gründen (beispielsweise wegen schwerwiegenden
Fehlverhaltens des Mieters gegenüber dem Vermieter) weiterhin möglich.
Nach Lesart des § 240 EGBGB zu § 2 gilt also im Ergebnis für Miet-, Pacht- und Darlehensverträge und
ferner auch für Arbeitsverträge kein Leistungsverweigerungsrecht, sondern nur lediglich für Miet-,
Pacht- und Darlehensverträge der zeitlich begrenzte Kündigungsschutz. Das ebenfalls im Gesetzentwurf
enthaltene Leistungsverweigerungsrecht gilt bei Dauerschuldverhältnissen also bei Versorgerverträgen
für Strom, Gas, Wasser und Telekommunikation.
Festzuhalten bleibt, dass es dem Vermieter grundsätzlich weiter möglich bleibt, die fällige Miete im Wege
des Klageverfahrens oder Mahnverfahrens gerichtlich einzufordern. Ob dies wirtschaftlich sinnvoll ist,
muss im Einzelfall bewertet werden.
Bei Vermietern, bei welchen die Finanzierung der Immobilie wesentlich durch Mieteinnahmen gewährleistet
werden soll, müssten diese wiederum selbst gegenüber den kreditfinanzierenden Banken, wenn es sich um
ein Verbraucherdarlehen handelt, für den gesetzlichen Zeitraum die durch die neue Gesetzeslage
eingeführte Stundung verlangen.
Daniel Sieber
Rechtsanwalt
